Η ακίνητη περιουσία είναι από τις πιο προβλέψιμες και “εύκολες” φορολογικές βάσεις για το κράτος, δεν μετακινείται, δεν εξαφανίζεται, και πλέον διασταυρώνεται πολύ πιο εύκολα μέσω ψηφιοποίησης, Κτηματολογίου και ΑΑΔΕ. Αυτό έχει μια απλή συνέπεια για τον ιδιοκτήτη, οι υποχρεώσεις είναι συγκεκριμένες, επαναλαμβανόμενες και δύσκολα αποφεύγονται.
Οι φόροι στα ακίνητα χωρίζονται πρακτικά σε τρεις ομάδες, φόροι για την απόκτηση, φόροι για την κατοχή, και φόροι για το εισόδημα που παράγουν (δείτε το βίντεο).
Αγορά, φόρος μεταβίβασης 3%
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας. Στο ποσό του κύριου φόρου προστίθεται και εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων με συντελεστή 3% επί του κύριου φόρου, που πολλοί την ξεχνούν όταν κάνουν προϋπολογισμό αγοράς
Πρακτικά, ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ της αξίας του συμβολαίου και της αντικειμενικής (όπου εφαρμόζεται), άρα δεν αρκεί να “συμφωνήσω μια τιμή”, πρέπει να δω τι γράφει και η αντικειμενική της ζώνης.
Πρώτη κατοικία, πότε υπάρχει απαλλαγή
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα, και συνδέεται με συγκεκριμένα αφορολόγητα όρια, 200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για έγγαμο. Ισχύουν και άλλες προϋποθέσεις που έχουν να κάνουν με την οικογενειακή κατάσταση, τα τέκνα, την κάλυψη στεγαστικών αναγκών, κλπ.
Κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή
Στην κληρονομιά ο φόρος διαφοροποιείται ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας, με ευνοϊκότερη μεταχείριση στους πιο κοντινούς συγγενείς. Πολλές οικογένειες προτιμούν γονικές παροχές εν ζωή για να μην επιβαρύνονται μελλοντικά οι κληρονόμοι. Αυτές είναι αφορολόγητες έως 800.000 ευρώ για μεταβιβάσεις μεταξύ συγγενών πρώτης κατηγορίας.
Υποχρεώσεις μετά την απόκτηση
Με κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να φροντίζει τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, το γνωστό Ε9, μέσα από την ηλεκτρονική υπηρεσία της ΑΑΔΕ. Από εκεί “τρέχουν” και οι εκκαθαρίσεις φόρων κατοχής.
Επίσης, για μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίας πενταετίας, το οποίο εκδίδεται από την ΑΑΔΕ και συνδέεται με τη φορολογική εικόνα του ακινήτου.
ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση στοιχεία όπως ζώνη, αντικειμενική αξία, τετραγωνικά, παλαιότητα, χρήση, και λοιπά χαρακτηριστικά. Η πληρωμή, από το 2025 και μετά, γίνεται σε έως 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις.
Έκπτωση ΕΝΦΙΑ λόγω ασφάλισης κατοικίας, τι ισχύει για το 2025
Για το 2025 προβλέπεται έκπτωση έως 20% για κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ, όταν υπάρχει ασφάλιση με πλήρη κάλυψη κινδύνων και για συγκεκριμένο ελάχιστο διάστημα, ενώ για μεγαλύτερης αξίας κατοικίες αναφέρεται μικρότερη έκπτωση. Οι λεπτομέρειες (διάρκεια κάλυψης, κίνδυνοι που πρέπει να περιλαμβάνονται) είναι κρίσιμες, γιατί αλλιώς δεν “γράφει” η έκπτωση
Δημοτικές χρεώσεις μέσω λογαριασμού ρεύματος, τι είναι στην πράξη
Στον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος εισπράττονται και δημοτικά τέλη, δημοτικοί φόροι και συναφείς επιβαρύνσεις υπέρ δήμου. Κατά κανόνα υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά, τον συντελεστή του δήμου και τις ημέρες χρέωσης.
Ενοίκια
Το εισόδημα από μισθώματα φορολογείται αυτοτελώς, με κλίμακα 15% έως 12.000 ευρώ, 25% (από 1/1/2026) για το τμήμα 12.001 έως 35.000 ευρώ, και 45% για το ποσό πάνω από τις 35.000 ευρώ.
Επαγγελματικές μισθώσεις
Στις επαγγελματικές μισθώσεις επιβάλλεται ψηφιακό τέλος συναλλαγής 3,6% επί του συμφωνηθέντος μισθώματος, όταν δεν έχει επιλεγεί υπαγωγή σε καθεστώς ΦΠΑ. Το ποιος το επιβαρύνεται εξαρτάται από τη συμφωνία των μερών, αλλά η απόδοση γίνεται από τον εκμισθωτή με τη φορολογική του δήλωση.
Δύο μεγάλοι φόροι είναι σε αναστολή, και επηρεάζουν την αγορά ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα και ο φόρος υπεραξίας 15% στην πώληση, το κέρδος από διαφορά τιμής κτήσης και πώλησης. Η αναστολή ισχύει έως και το τέλος του 2026.
