Η στέγη στα μεγάλα αστικά κέντρα έχει γίνει δυσεύρετο αγαθό. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης και η αυξημένη ζήτηση για ενοικιάσεις έχει οδηγήσει σε έλλειψη ισορροπίας στην αγορά. Μέσα σε αυτό το τοπίο, εφαρμόζονται νέες ρυθμίσεις που επηρεάζουν άμεσα την αγορά ακινήτων – και τη ζωή όλων μας.
Υποχρεωτική Τραπεζική Πληρωμή Ενοικίων από 2026
Από 1η Ιανουαρίου 2026, όλα τα ενοίκια θα πρέπει να πληρώνονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Ο ιδιοκτήτης θα δηλώνει υποχρεωτικά στην ΑΑΔΕ τον IBAN του και καμία πληρωμή “στο χέρι” δεν θα θεωρείται έγκυρη.
Τι σημαίνει αυτό;
- Ο ενοικιαστής που πληρώνει με μετρητά χάνει κάθε επίδομα ή ενίσχυση.
- Ο ιδιοκτήτης που εισπράττει μετρητά χάνει την έκπτωση 5% - που παρέχεται για αποσβέσεις- στο εισόδημα από ενοίκια και φορολογείται στο σύνολο.
Φοροαπαλλαγές για Μακροχρόνιες Μισθώσεις
Συνεχίζεται και για το 2026 η φοροαπαλλαγή για όσους νοικιάσουν κενά ή Airbnb ακίνητα με συμβόλαιο τουλάχιστον 3 ετών. Προσοχή όμως: Αν το ακίνητο μείνει κενό έστω και για μια μέρα, χάνεται η απαλλαγή αναδρομικά. Στο σημείο αυτό αναμένονται βελτιώσεις ώστε να μην εξαρτάται ο ιδιοκτήτης από ενδεχόμενη αποχώρηση του ενοικιαστή.
Υποχρεωτική Επιβεβαίωση στη myAADE
Από τον Μάιο 2025, όλα τα μισθωτήρια πρέπει να επιβεβαιώνονται και από τον ενοικιαστή στο myAADE. Αν δεν υπάρξει επιβεβαίωση εντός 30 ημερών, το σύστημα θεωρεί τη μίσθωση αποδεκτή.
Αυτό σημαίνει τέλος στα εικονικά μισθωτήρια για επιδόματα ή μισθωτήρια από έναν μόνο από τους συνιδιοκτήτες κ.ά.. Όλα δηλώνονται, όλα ελέγχονται.
Επιστροφή Ενοικίου (έως 800€ για Ενοικιαστές)
Από τον Νοέμβριο 2025 ξεκινάει η επιστροφή ενός ενοικίου ετησίως, έως 800€, για όσους νοικιάζουν μόνιμη ή φοιτητική κατοικία. Ισχύουν εισοδηματικά κριτήρια (20.000€ για άγαμο, 28.000€ για ζευγάρι κ.λπ.) και προβλέπεται προσαύξηση 50€ ανά παιδί.
Μια οικογένεια με μόνιμη και φοιτητική μίσθωση μπορεί να λάβει επιστροφή και για τις δύο μισθώσεις!
Νέα Κλίμακα Φορολόγησης για Ενοίκια
Από φέτος εφαρμόζεται νέα ενδιάμεση φορολογική κλίμακα 25%:
- 15% έως 12.000€
- 25% για 12.001€ – 24.000€ (αντί 35%)
- 35% για 24.001€ - 35.000€
- 45% πάνω από 35.000€
Εξετάζεται και μείωση του χαμηλού συντελεστή στο 5% για μικρά εισοδήματα (έως 6.000€), αν και δεν έχει ανακοινωθεί ακόμη.
Περιμένουμε να δούμε αν η νέα πραγματικότητα θα φέρει διαφάνεια. Οι ενοικιαστές θα έχουν λόγο να δηλώνουν το πραγματικό μίσθωμα. Οι ιδιοκτήτες από την άλλη θα πληρώνουν λιγότερα ως φόρο με τα δημιουργία νέας κατηγορίας .
Το ερώτημα που μένει: Θα συγκρατηθούν τα ενοίκια ή θα αυξηθούν με πρόφαση την επιστροφή του ενός μισθώματος; Η απάντηση θα δοθεί στην πράξη.
Οι ενοικιαστές, σε αυτή τη νέα πραγματικότητα έχουν στα χέρια τους νέα εργαλεία:
- Καταγραφή όλων των πληρωμών μέσω τράπεζας.
- Δήλωση του πραγματικού ποσού για να εξασφαλίζουν επιστροφές και επιδόματα.
- Ψηφιακή επιβεβαίωση της μίσθωσης που προσφέρει νομική κάλυψη.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να:
- ΜΗΝ υπογράφουν μισθωτήρια με μικρότερο ποσό (με αντάλλαγμα πιθανή μείωση στο ενοίκιο)
- ΜΗΝ πληρώνουν πλέον με μετρητά
- Ενημερώνονται για τα δικαιώματά τους μέσα από αξιόπιστες πηγές.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες είναι αναμφισβήτητα σε περίοδο προσαρμογής. Πλέον, δεν αρκεί να έχεις ένα ακίνητο για να το νοικιάσεις.
Πρέπει να:
- Δηλώσεις σωστά το μισθωτήριο.
- Αναφέρεις τον IBAN στην ΑΑΔΕ.
- Αποδέχεσαι ότι δηλώνεις τα πραγματικά εισοδήματα.
Και όλα αυτά γιατί το ρίσκο έχει αλλάξει:
- Δεν μπορείς να κινηθείς νομικά για ποσά που δεν φαίνονται.
- Χάνεις εκπτώσεις αν παραβιάσεις τις διαδικασίες.
- Κινδυνεύεις με μεγάλα πρόστιμα αν εντοπιστείς να αποκρύπτεις εισοδήματα.
Τα νέα δεδομένα προστατεύουν και τον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Με σωστά συμβόλαια, διαφανείς πληρωμές και καθαρό ιστορικό, έχεις ένα περιουσιακό στοιχείο που αποδίδει χωρίς… “πονοκεφάλους”.
Η πραγματικότητα της Αγοράς μας έχει δείξει ότι πολλές φορές εφαρμόζονται μέτρα με συγκεκριμένους στόχους, τα οποία στην πράξη - και σε συνδυασμό με άλλα αντίστοιχα μέτρα - δεν μπορούν να έχουν προβλέψιμα αποτελέσματα. Αναμένουμε λοιπόν να δούμε τη συνολική εικόνα της αγοράς ενοικίων την επόμενη χρονιά και εάν θα επιτευχθεί η ισορροπία που όλοι ελπίζουν
